Huren

prijs is wat je betaalt, waarde is wat je krijgt

NBIS Contact Nieuws

Tel: 088 770 4400

4-Freedom

Waarom 4-Freedom

  • Eerlijk en transparant
  • Goede service
  • Gemak en zorgeloosheid
  • Goede woningen
  • Professioneel

U bent in het gedeelte

4-Freedom | Spoedig meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte?

Ondanks een uitdrukkelijke ontkenning van de minister lijkt het uitgangspunt dat een overeenkomst van verhuur van woonruimte voor onbepaalde tijd geldt (behoudens enkele uitzonderingen) te worden verlaten. Het wetsvoorstel maakt het mogelijk zelfstandige woonruimte voor één jaar te verhuren en onzelfstandige woonruimte voor vijf jaar tijdelijk te verhuren. Deze overeenkomst eindigt zonder dat aan strenge opzeggingsformaliteiten moet worden voldaan.

Op dit moment bestaan vijf mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte. Dit kan op basis van de Leegstandswet, als het gehuurde een gemeente slooppand betreft of als sprake is van hospitaverhuur. De hospita die in het gehuurde zelf hoofdverblijf houdt kan gedurende de eerste negen maanden van de huur de overeenkomst beëindigen zonder gebonden te zijn aan de (beperkte) opzeggingsgronden. Naast deze drie mogelijkheden is tijdelijke verhuur mogelijk als de verhuurder tijdelijk naar het buitenland vertrekt en daarna het gehuurde weer zelf wil gebruiken. Deze zogenaamde diplomatenverhuur is maar één keer toegestaan. Als de tijdelijke huurder eerder dan afgesproken vertrekt en de wereldreiziger niet eerder terugkeert, kan de reiziger zijn woning niet nogmaals tijdelijk verhuren. Ten slotte biedt de wet de mogelijkheid woonruimte ‘naar zijn aard van korte duur’ te verhuren. Deze bepaling is bedoeld voor verhuur van vakantiehuisjes en wordt in de rechtspraak terughoudend uitgelegd. Alle overige huurovereenkomsten gelden in beginsel voor onbepaalde tijd. Als de verhuurder deze huurovereenkomst wil opzeggen moet hij één van de zes wettelijke opzeggingsgronden hanteren.

Eerdere voorstellen

Op 17 november 2011 dienden de kamerleden Van Bochove (CDA) en Ortega-Martijn (CU) een motie in waarin de minister werd opgeroepen 'te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om – zonder af te doen aan de essentie van het huurrecht – voor tijdelijke behoeften huurcontracten met een bepaalde duur af te sluiten'. Mede naar aanleiding daarvan publiceerde de minister van Veiligheid en Justitie op 6 oktober 2014 een concept wetsvoorstel waarin de mogelijkheid van tijdelijke verhuur voor twee jaar en tijdelijke verhuur aan jongeren werd geïntroduceerd. Op dit voorstel werd 35 maal gereageerd namens huurders en verhuurders.

Op 20 februari 2015 diende het kamerlid Schouten (CU) een wetsvoorstel in dat ertoe strekte aan jongeren (18-28) jaar tijdelijk woonruimte te verhuren, voor maximaal vijf jaar. Dit voorstel is nog in behandeling bij de Tweede Kamer. Het nu ingediende wetsvoorstel combineert het voorstel Schouten met het voorstel van de minister.

Huidige voorstel

Op 23 december 2015 heeft de minister het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt ingediend bij de Tweede Kamer. Dit voorstel regelt vijf zaken.

In de eerste plaats verruimt het de mogelijkheden van opzegging van gehuurde woonruimte, indien de verhuurder het gehuurde in gebruik wil geven aan grote gezinnen, promovendi, gehandicapten, ouderen, studenten of jongeren (18-28 jaar).

In de tweede plaats maakt het voorstel mogelijk dat de eerder genoemde wereldreiziger langer gebruik kan maken van de diplomatenclausule. De reiziger mag het gehuurde opnieuw tijdelijk verhuren, totdat de reiziger terugkeert.

In de derde plaats geeft het wetsvoorstel voor een gedeelte uitvoering aan het woonakkkoord en het sociaal huurakkoord. Dit laatste akkoord komt in de kern neer op afschaffing van de inkomensafhankelijke huurverhoging en vervanging door de huursombenadering. Deze benadering maakt het mogelijk om de huurprijs van individuele woningen van een woningcorporatie te verhogen, bijvoorbeeld bij een mutatie van de huurder, maar stelt tegelijkertijd een maximum aan de stijging van de huurprijs van de totale woonvoorraad van de woningcorporatie. Om het zogenaamde scheefwonen te bestrijden koppelt de minister daar tevens het instrument aan van de inkomenstoets. Als het huishoudinkomen van een huurder boven de toewijzingsgrens voor een sociale huurwoning ligt mag de woningcorporatie de huur verhogen met het inflatiecijfer +4%.

Ten vierde maakt het voorstel tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte voor de duur van één jaar mogelijk. Onzelfstandige woonruimte kan zelfs tijdelijk (?) voor vijf jaar worden verhuurd. Deze tijdelijke verhuur is slechts éénmaal per huurder mogelijk. Hierdoor is het voor de verhuurder niet mogelijk om de acceptatie door de huurder van een te hoge huurprijs te koppelen aan een eventuele nieuwe tijdelijke verhuur. Om misbruik te voorkomen is tevens bepaald dat ook de tijdelijke verhuurde woningen onder het woningwaarderingsstelsel vallen. Tevens is bepaald dat de huurder tot 18 maanden na aanvang van de huur de aanvangshuurprijs kan toetsen. Hiermee beoogt de minister te voorkomen dat de verhuurder de omzetting van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd naar onbepaalde tijd laat afhangen van de mogelijke klachten van de huurder over de hoogte van huurprijs.

Ten vijfde wordt tijdelijke verhuur van te koop staande huurwoningen mogelijk gemaakt via de Leegstandwet.

Parlementaire behandeling en kritiek

Ondanks protest van onder meer de Woonbond (één van de partners in het sociaal huurakkoord) is het voorstel op 11 januari 2016 schriftelijk behandeld. Op 19 januari heeft de minister geantwoord op de vragen. Omwille van de ruimte (en leesbaarheid) behandel ik drie kritiekpunten van de Kamerleden uit de lange lijst met opmerkingen.

Drie kritiekpunten

In de eerste plaats is kritiek op de mogelijkheid van opzegging van de huur ten behoeve van ‘grote gezinnen’. Enkele fracties vragen zich af of de grens van 8 personen niet verlaagd moet worden. Ook worden kanttekeningen geplaatst bij de beschikbaarheid van ‘passende vervangende woonruimte’. In het huidige stelsel moet de verhuurder van woonruimte die deze opzegt wegens dringend eigen gebruik aannemelijk maken dat ‘passende woonruimte’ beschikbaar is. De minister acht dit niet nodig voor ‘grote gezinnen’, omdat voorzienbaar zou zijn wanneer het gezin in omvang krimpt (bijvoorbeeld omdat kinderen gaan samenwonen of studeren). Ten slotte wordt getwijfeld aan de omvang van de groep grote gezinnen. Rechtvaardigen circa 5.012 gezinnen wel afzonderlijke wetgeving? De minister meent van wel.

Ten tweede is kritiek op de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte. Diverse fracties vragen zich af of niet feitelijk een proeftijd van één jaar voor iedere huurder gaat gelden. De minister meent van niet omdat de verhuurders, naar zijn mening, niet houden van veel mutaties. Voorts vragen enkele fracties zich af of de termijn van één jaar niet te kort is (het oude voorstel bevatte een termijn van twee jaar). De minister meent van niet omdat geluisterd is naar de reacties op het concept wetsvoorstel.

Ten derde is kritiek op de huursombenadering en de inkomenstoets. Principieel is de kritiek van de SP dat het voorstel de doorstroming niet bevordert. Volgens de SP heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging geleid tot een uitstroom van slechts 3% van de scheefwoners. De minister reageert beperkt op deze kritiek en stelt dat een evaluatie vijf jaar na invoering uitsluitsel zal bieden.

Invoering beïnvloedt Nederlandse stelsel van verhuur van woonruimte

Indien het voorstel vóór 1 juli 2016 tot wet wordt verheven, verandert dit de positie van huurders en verhuurders van woonruimte aanzienlijk. Het uitgangspunt dat een overeenkomst van verhuur van woonruimte voor onbepaalde tijd geldt, wordt de facto verlaten. Het wetsvoorstel bevat weliswaar enige waarborgen tegen misbruik (tijdelijk verhuur is maar éénmaal per huurder mogelijk, de woningen vallen onder het woningwaarderingsstelsel), maar ervaringen in België laten zien dat tijdelijke verhuur voor veel verhuurders aantrekkelijk is. Ik verwacht dat bij invoering van het voorstel een ‘proeftijd’ van één jaar het uitgangspunt zal zijn, in ieder geval bij particuliere verhuurders. Volgens de toelichting is het voorstel daarvoor niet bedoeld. Het voorstel is voor huurders weinig aantrekkelijk. Voor verhuurders lonkt per 1 juli 2016 een aantrekkelijke mogelijkheid.

Het oordeel is aan de volksvertegenwoordigers. Verhuurders kunnen niet anticiperen op het wetsvoorstel omdat bestaande huurovereenkomsten gerespecteerd worden en niet, na invoering, omgezet worden in tijdelijke huurovereenkomsten. Interessant is de kritiek van de SGP-fractie. Zij vraagt zich af 'waarom de regering de tijd niet rijp acht om wetssystematiek te herzien'. Omdat de kritiek op het huidige huurrecht breed is, zowel van huurderszijde als van verhuurderszijde, zowel t.a.v. woonruimte als t.a.v. bedrijfsruimte zou het goed zijn als de minister de SGP kritiek ter harte zou nemen.

Een column van Elout Korevaar, advocaat vastgoedrecht bij Hoeberechts advocaten en docent huurrecht aan de Universiteit Leiden.

Bron: www.vastgoedjournaal.nl

Terug