Nieuwsoverzicht
LEIDEN - Studentenhuisvester Duwo opent deze week een nieuw studentencomplex met 504 woningen in Leiden. De bewoners hebben het complex aan het Hildebrandpad (nabij universiteit en hogeschool) zelf inmiddels toepasselijk De Zwarte Dozen gedoopt.
Elke zwarte doos is een complete studentenwoning met eigen keuken en badkamer met toilet. Door deze modulaire bouwmethode kon de nieuwbouw in recordtijd worden uitgevoerd. In februari 2011 werd de eerste woning geplaatst en eind van het jaar kon de helft van de bewoners hun nieuwe onderkomen al betrekken. In februari 2012 volgde het tweede deel.
De nieuwbouw bestaat uit twee gebouwen van acht bouwlagen met elk drie torens. De woningen zijn 27 m2 groot. Op de begane grond is 900 m2 bedrijfsruimte.
Het ontwerp van het gebouw is van Claus en Kaan Architecten uit Rotterdam. De kant-en-klare woningen werden geleverd en geplaatst door Bouwcombinatie Ursem-Trebbe.
Bron: Property.nl
Rechter haalt voorlopig een streep door de inkomensindicatie van de belastingdienst!
Op 22 december heeft de minister van BZK een voorstel tot wetswijziging voorgelegd aan de Tweede Kamer. De wetswijziging moet het verhuurders van gereguleerde zelfstandige woonruimte mogelijk maken per 1 juli 2012 een extra huurverhoging van 5% voor te stellen aan huurders met een huishoudinkomen boven de € 43.000,-.
Een van de voorwaarden om dat te mogen doen is het meezenden van een inkomensindicatie, die vanaf 1 februari van dit jaar te krijgen was via een portaal van de belastingdienst.
Nadat de Tweede Kamer op 12 april instemde met de voorgestelde wetswijziging heeft de rechter de dag daarop gezorgd voor een kink in de kabel.
Portaal buiten werking
De rechter verbied de Belastingdienst de inkomensindicaties nog langer te verstrekken. Direct daarna heeft de Belastingdienst gevolg gegeven aan de uitspraak en het portaal tot nader order buiten werking gesteld.
Ontvangen inkomensverklaring in de prullenbak
Verhuurders die de verklaring al eerder hebben ontvangen zullen er door de Belastingdienst op gewezen worden dat de verklaring niet gebruikt mag worden en moet worden vernietigd, aldus minister Spies vandaag tijdens het vragenuurtje in de Tweede Kamer.
Modelformulier aanzegging huurverhoging 2012
Het modelformulier aanzegging huurverhoging per 1 juli 2012 kunt u al vanaf 1 april downloaden van onze website.Inmiddels hebt u ook het laatste nummer van ons tijdschrift ontvangen met het artikel over de extra 5% huurverhoging voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000, -.
Wij hopen u met deze nieuwsbrief van dienst te zijn geweest.
Bron: www.vastgoedbelang.nl
DEN HAAG - De vraag naar huurwoningen neemt de komende 8 jaar toe met 75.000, waar 2 jaar geleden nog werd uitgegaan van een daling van de vraag met 45.000.
Foto: Thinkstock
Dat blijkt uit een onderzoeksrapport over de woningmarkt dat minister Liesbeth Spies (Binnenlandse Zaken) vrijdag naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.
Oorzaak van de stijgende vraag is onder meer de economische crisis, waardoor minder mensen een huis durven te kopen.
Uit het rapport blijkt verder dat er meer vraag komt naar commerciële huurwoningen in de vrije sector en dat de gereguleerde huursector in omvang zal afnemen.
Sociale huurwoningen
Mensen in steden of regio’s met weinig huurwoningen en mensen die in de vrije sector huren, moeten rekening houden met huurstijgingen die boven het inflatiecijfer uitkomen.
Vorige maand bleek uit onderzoek van de Nederlandse Woonbond al dat ook de huur van vrijkomende sociale huurwoningen fors omhooggaat. Corporaties zullen hun huren de komende jaren gemiddeld met ruim 13 procent verhogen, aldus de Woonbond.
Mislukking
Volgens PvdA-Kamerlid Jacques Monasch toont het rapport aan dat het kabinetsplan om corporaties driekwart van hun woningen aan de bewoners te laten verkopen failliet is.
Het woningmarktbeleid is volgens hem ''misschien wel de grootste mislukking van het kabinet-Rutte''.
''Mensen verhuizen niet meer, koopwoningen verliezen hun waarde, de klopjacht op de huurder levert slechts hogere huren op, aannemers gaan met bosjes tegelijk failliet en bouwvakkers raken in groten getale werkloos. Het roer moet radicaal om, je gaat toch niet massaal huurwoningen verkopen als de vraag ernaar stijgt en de verkoop van woningen stilligt?'', aldus Monasch.
De Kamer debatteert volgende week weer met minister Spies over de woningmarkt.
Bron: ANP
'We bouwen voor de toekomst', zegt wethouder Pieter van Woensel (Ruimtelijke ordening, Binnenstad en Publiekszaken. 'Met deze campus komen we flink tegemoet aan het tekort aan woningen voor studenten en starters. Zij zijn belangrijk voor de toekomst van Leiden. Het is daarom essentieel hen een mooie plek te geven in onze stad.'
De Leidse Schans draagt bovendien bij aan een aantrekkelijker woonomgeving en een betere uitstraling van de Lammenschansdriehoek. Het plan is ontwikkeld door een samenwerking van vier partijen: Vorm Ontwikkeling, Ballast Nedam, Syntrus Achmea Vastgoed en DUWO.
De ontwikkelcombinatie ziet in Leiden een veelbelovende woningmarkt. Er is in zowel de huur- als de koopsector een tekort aan kwalitatieve starters- en studentenappartementen.
Om het plan uit te kunnen voeren is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Van maandag 2 april tot en met maandag 14 mei 2012 ligt het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage.
In Delft heeft BAM Woningbouw Den Haag 295 studenteneenheden aan het De Vries van Heijstplansoen in de TU-wijk Noord opgeleverd aan opdrachtgever studentenhuisvester DUWO. Dit binnenstedelijke project is een combinatie van nieuwbouw en restauratie van een bijzondere monumentale villa. De studentenwoningen zijn deels bestemd voor kortdurend verblijf en deels voor langere huurperiodes.
Omdat deze woningen praktisch tegenover de Technische Universiteit Delft en dichtbij de stad liggen, is het een ideale uitvalsbasis voor studenten. Het ontwerp, van KCAP Architects&Planners, is een mix van modern en authentiek. Het gebouw past goed in de omgeving en ‘beweegt’ mee met de knik in de Michel de Ruyterweg. Het ontwerp is afgestemd op de bestaande bouw in de wijk, met de lange, slingervormige blokrandbebouwing en kenmerkt zich door een rustig gevelbeeld met repeterende baksteen en grote, verticale ramen. De betonnen inhammen in de hal lijken op leeuwenkoppen. Deze komen uit het gebouw voor Scheikundige Propedeuse, dat oorspronkelijk op deze locatie stond.
BAM Woningbouw Den Haag was verantwoordelijk voor de nieuwbouw en BAM’s restauratiespecialist Schakel & Schrale verzorgde de restauratiewerkzaamheden van de monumentale villa. De bouw is medio 2010 gestart.
Bron: www.bamwoningbouw.nl
foto's: www.bamwoningbouw.nl
Foto: ANP
Ook zijn 1409 bestaande woningen gereserveerd voor studenten. Dat betekent dat er in 1 jaar 2952 studentenwoningen bijkwamen, een record voor de hoofdstad, aldus de gemeente woensdag.
De gemeente Amsterdam wil in de periode 2010-2014 9000 extra woningen voor studenten creëren. Volgens verantwoordelijk wethouder Freek Ossel ligt de gemeente op schema.
Er komen vooral nieuwbouwwoningen op studentencampussen in de stad. Zo komen er 605 bij op het Science Park in de buurt Watergraafsmeer.
Bron: Nu.nl
|
|
|
AMSTERDAM - Studentenhuisvester Duwo opent op dinsdag 21 februari de eerste nieuwe studentenwoningen op campus Uilenstede in Amstelveen. Na twee jaar bouwen aan de herontwikkeling van de campus is het eerste deel van Uilenstede Oost gereed, in totaal 314 studentenwoningen. Campus Uilenstede ondergaat sinds 2010 een forse herontwikkeling met uitbreiding. |
|
|
|
AMSTERDAM - Amsterdam Zuidoost krijg er nog eens 700 nieuwe studentenwoningen bij. De eerste woningen worden opgeleverd in september 2012. Voor de bouw van deze 700 studentenwoningen zijn vastgoedbeleggingsgroep Axcellent, bouwbedrijf Plegt-Vos, de Duwo Rochdale Combinatie en Stadsdeel Zuidoost een samenwerkingsverband aangegaan. De Gemeente Amsterdam heeft de ambitie om in de hele stad 9000 studentenwoningen te realiseren. |
BZK minister Spies heeft de huurverhoging, welke per 1 juli a.s. kan worden doorgevoerd voor gereguleerde (sociale) huurwoningen, vastgesteld op 2,3%. De verhoging is gelijk aan de door het CBS vastgestelde inflatiecijfer over 2011. Daarnaast, anticipeert zij in de bekendmaking, op een extra huurverhoging van 5% per 1 juli 2012.
|
Het wordt u mogelijk gemaakt om als verhuurder bij een huishoudinkomen van uw huurder boven de € 43.000,- de huur met 5% extra te verhogen. Dus een mogelijke huurverhoging tot 7,3%. U moet dan echter wel een inkomensindicatie van de Belastingdienst meesturen! |
Gezien het spoedeisende karakter en de complexiteit van de voorbereidingen die u daarvoor moet treffen, doen wij u per hoge uitzondering reeds nu het conceptartikel toekomen over de te nemen stappen.
Lees het artikel >>
|
In 2012 € 1,5 miljard beschikbaar voor woningbeleggingen |
|
AMSTERDAM - Op de Nederlandse woningmarkt zijn momenteel circa 200 beleggers actief. Naar schatting hebben deze beleggers zo'n € 1,5 miljard beschikbaar om in 2012 in woningen te beleggen. Dit vertelde Kees van Harten en Marijn Snijders, gisteren tijdens een door Capital Value georganiseerd congres. Volgens Van Harten wordt de Nederlandse markt voor huurwoningen gedomineerd door particuliere beleggers. Desalniettemin kijken ook steeds meer institutionele partijen en buitenlandse beleggers naar onze markt. Zo zijn er momenteel een aantal Duitse fondsen die investeringen in de Nederlandse woningmarkt overwegen. Snijders en Van Harten verwachten binnenkort de eerste transacties van Duitse partijen. Op het congres spraken Onno Breur - COO Vesteda, Karin de Graaf – directeur/bestuurder Wooninvesteringsfonds, Erik Steinmaier - ABN Amro, Peter Keur - FGH Bank en John van Haaren - Regional Managing Director van Unibail Rodamco. Rode draad tijdens de toespraken was de grote belangstelling die momenteel bij partijen bestaat voor het beleggen in woningen. Verschillende trends, kansen en mogelijkheden zijn gister besproken. Zo stelde Marijn Snijders dat de voorraad woningen die op termijn in Nederland kan worden 'geprivatiseerd' uit het bezit van corporaties wordt becijferd op 800.000. Erik Steinmaier van ABN Amro wees erop dat er in Nederland jaarlijks 40.000 tot 50.000 huishoudens bijkomen en dat de jaarlijkse groei van de woningvoorraad dit niet bijhoudt. Snijders en Van Harten, grondleggers van de pas opgerichte adviesfirma Capital Value, werkten eerder samen bij Jones Lang LaSalle en Troostwijk Makelaars. Gister werd Capital Value op het congres officieel geopend door Aleid Wolfsen, Burgemeester van Utrecht, met gebruik van een videolik. Bron: Property.nl |
Minister Spies (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) versoepelt de regels voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet. Hierdoor wordt het voor huiseigenaren die een nieuw huis willen kopen of hebben gekocht gemakkelijker om hun nog te koop staande oude woning tijdelijk te verhuren. Onnodig ingewikkelde procedures worden eenvoudiger of verdwijnen.
De procedure voor het aanvragen van de verplichte verhuurvergunning voor te koop staande woningen bij de gemeenten wordt versoepeld. Zo wil de minister regelen dat deze categorie woningen niet langer onder het Woningwaarderingsstelsel (‘puntenstelsel’) vallen. Daarmee vervalt de verplichting voor gemeenten om voor de te verhuren woning een maximale huurprijs vast te stellen. Ook wordt in de wet opgenomen dat gemeenten bij het verlenen van de vergunning geen extra voorwaarden morgen stellen.
Verder wordt de maximale periode voor tijdelijke verhuur van huurwoningen die in afwachting zijn van sloop of renovatie verlengd tot zeven aar. De Leegstandwet gaat nu nog uit van vergunningverlening voor twee jaar, waarbij tot drie keer een verlenging van een jaar kan worden aangevraagd. Ook mogen woningen bij een nieuwe situatie opnieuw tijdelijk verhuurd worden. Nu wordt per woning slechts eenmaal een vergunning voor tijdelijke verhuur afgegeven.
Daarnaast gaat de minister met het ministerie van Financiën en de banken, die als hypotheekverstrekker toestemming moeten geven voor tijdelijke verhuur, bekijken hoe eventuele knelpunten kunnen worden opgelost. Met minister Opstelten (Veiligheid en Justitie) gaat minister Spies ondermeer de regels voor tijdelijke verhuur bij de ombouw van kantoorpanden naar huurwoningen tegen het licht houden. De verhuiskostenvergoeding, waartoe verhuurders soms verplicht worden, zou bij het beëindigen van de tijdelijke bewoning achterwege kunnen blijven.
Het kabinet kiest niet voor landelijke invoering van inkomensgebonden huurprijzen, zoals getest in het experiment ‘Huur op Maat’ van de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV). De minister wijst erop dat per 1 juli de huren voor huishoudens met een inkomen boven de 43.000 euro al met maximaal vijf procent boven op de inflatie mogen worden verhoogd om de doorstroming te bevorderen. Wel noemt de minister het voorstel van D66 om huurders in schaarstegebieden doorstroomcontracten aan te bieden de moeite waard om in experimentvorm te toetsen.
Kamerbrief Huren op maat en tijdelijke verhuur
4-Freedom heeft sinds kort een facebook-pagina. Wij nodigen iedereen uit om lid te worden. Ben je lid van deze pagina ontvang je niet alleen nieuws over studentenkamers, studentenhuizen, studentensteden, leuke evenementen en meer, ... maar maak je ook kans op leuke prijzen.
Studenten die lid zijn van onze facebook-pagina ontvangen 25,- euro korting op de bemiddelingskosten voor een studentenkamer! Verder verloten wij elke maand een bioscoopbon van 25,- euro aan leden die onze pagina een 'Vind ik leuk' hebben gegeven.
Ook lid worden van 4-Freedom facebookpagina? http://www.facebook.nl/studentenhuizen
Vriendelijke groet,
Het team van 4-Freedom ( www.4-freedom.nl )
NB. Je ontvangt deze mail omdat je bent ingeschreven bij 4-Freedom. Notificatieinstellingen kun je wijzigen in je profiel: www.4-freedom.nl/login
Donderdag 22 december 2011
UTRECHT
Per 1-1-2012 gaat er een belangrijke wijziging plaatsvinden in de wijze waarop de afvalstoffenheffing wordt belast. Voorheen werden de huurders van een pand elk jaar aangeslagen voor de afvalstoffenheffing. Kamerhuurders konden deze factuur van gemeentelijke belastingen vervolgens doorsturen naar de verhuurders, wanneer zij een 'huurprijs inclusief' hadden overeengekomen.
Eigenaren van een kamerverhuurpand in Utrecht, moesten voorheen een 'duur' product afsluiten voor het ophalen van huisvuil bij de Gemeentelijke Reinigings- en Havendienst (RHD). De kosten voor een "kamerverhuur-produkt" bedroegen circa 95,- euro per huurder per jaar.
Vanaf 1-1-2011 wordt dit systeem vanwege een wetswijziging opgeheven en wordt de eigenaar van het huis (niet de huurder) standaard aangeslagen voor 3 eenheden regulier huisvuil. Dit is voor verhuurders met een RHD Kamerverhuur-produkt een stuk voordeliger. ALle lopende contracten bij de RHD komen per 1-1-2012 automatisch te vervallen.
Zie bijlage: commissiebrief
Wijnand Groenen
4-Freedom | Studentenhuizen en beleggingspanden
Vastgoed Belang ondertekent het actieplan studentenhuisvesting.
Persbericht
VastgoedBelang
Particuliere verhuurders kunnen bijdragen aan wegwerken tekort studentenkamers.
In de bestaande voorraad is er ruimte voor meer verhuur van onzelfstandige eenheden, zelfs indien rekening gehouden wordt met effecten op de leefbaarheid van buurten en straten.In het actieplan wordt gepleit voor nauw overleg op gemeentelijk niveau van studentensteden om de kamernood aan te pakken. Wijziging van het omzettingsbeleid van gemeenten en meer ruimte voor groepswonen in zelfstandige woonruimte kan veel extra kamers opleveren.
Er zal ook nieuwbouw en ombouw nodig zijn.
Particuliere beleggers willen kantoren ombouwen. De verlaagde minimale grootte van de kamers tot 18 vierkante meter schept betere voorwaarden voor een haalbare exploitatie van de kamers in een omgebouwd kantoor. Ook de nieuwe voorschriften voor de bestaande bouw in het aangekondigde nieuwe bouwbesluit dragen bij aan die haalbaarheid, want investeren moet renderen. Bij nieuwbouw gaan gemeenten een sociale grondprijs vragen.
Het Landelijk platform blijft bestaan en zal in de komende jaren werken aan nog meer voorwaarden voor een rendabele exploitatie van nieuw en omgebouwde huisvesting.
Een wens van Vastgoed Belang is, dat eens gekeken wordt naar het verouderde puntensysteem van de onzelfstandige woonruimte en wordt onderzocht of ook voor deze woonruimte schaarstepunten kunnen worden ingevoerd.
Wij hopen, dat onze wens nog eens wordt vervuld.
AMSTERDAM - Studentenhuisvester Duwo en partner Rochdale beginnen met de bouw van een tweede groot studentencomplex in het Amsterdamse Science Park. Daarmee wordt het aantal studentenwoningen in het wetenschapspark nagenoeg verdubbeld van 700 naar ruim 1300.
De bouw van dit tweede complex begint drie jaar na de oplevering van het eerste, dat toen met ruim 700 studentenwoningen de grootste studentenflat van Amsterdam werd. Het nieuwe complex Science Park II biedt onderdak aan 605 studenten, verdeeld in 489 zelfstandige eenkamereenheden, 21 zelfstandige tweekamerappartementen en 95 onzelfstandige eenheden (kamers). De oplevering is in 2013.
Ook dit complex krijgt de campusachtige insteek die Duwo bij studentenhuisvesting voorstaat: het markante gebouw met een deel hoogbouw en een deel laagbouw wordt ruim voorzien van plekken waar campusbewoners elkaar kunnen ontmoeten. Bij de hoogbouw komt een entreeplein met winkeltjes en andere bedrijven (totaal 500 m2). Het NS-station Science Park is naast de deur. De transparante entreehal is zo ingericht dat studenten er kunnen afspreken om te werken, kletsen, fitnessen enzovoort.
Het ontwerp van Science Park II werd gemaakt door Van Herk, De Kleijn, Schroeder en De Jong uit Amsterdam.
Bron: Property.nl
Van uw correspondent: Cor Verkade (o.a. voorzitter VastgoedBelang Midden Nederland)
Betreft: Vergunningenbeleid Utrecht & Oproep Class Action tegen Nederlands huurbeleid
_____________________________________________________________________
Van: Mr. C.M. Verkade [mailto:verkade@vandamvandamverkade.com]
Verzonden: donderdag 8 december 2011 23:26
Aan: Wijnand Groenen | 4-Freedom Vastgoed
CC: Nico Nobel
Onderwerp: Fwd: Fairhuur; medewerking aan class action
Geachte collega,
zo af en toe houd ik u op de hoogte van de ontwikkelingen rondom de Utrechtse omzettingsproblematiek.
Het laatste nieuws was dat de rechter helaas het merkwaardige Utrechtse beleid gehonoreerd heeft en dat er een aantal eigenaren naar de Raad van State zijn gegaan om deze beslissing aan te vechten. Deze procedure kan lang duren en ik houd u op de hoogte.
Ondertussen is de gemeente Utrecht erachter gekomen dat onze waarschuwingen dat er door het domme beleid een gigantisch kamertekort zou ontstaan geen grapjes waren... Het kamertekort is de afgelopen vier jaar verdubbeld zo bleek uit de StudentenWoonMonitor 2011. Uiteraard heb ik bij alle mogelijke inspraakavonden ingesproken (zie de twee bijlagen) en her en der gelobbyd en gelukkig is D66 in Utrecht de op één na grootste partij met een stevige vinger in de pap.
Daarnaast is er vruchtbaar contact geweest met de VVD en de CU en twee keer per jaar zit ik als voorzitter van Vastgoedbelang Midden Nederland om tafel met de desbetreffende ambtenaren.
Tot mijn zeer grote vreugde is de gemeente bezig de grens waarboven je een studentenhuis zonder compensatie te betalen, mag hebben aan het wijzigen van € 360.000 naar € 280.000 en ook het onderscheid tussen het beleid in krachtwijken/prachtwijken (tot voor kort Vogelaarwijken) verdwijnt. Wat overblijft is de leefbaarheidstoets en de mogelijkheid voor ouders om panden onder de € 280.000 te exploiteren. Het is nog niet bekrachtigd, maar het lijkt erop dat de raad deze plannen gaat ondersteunen.
Ook is Utrecht bezig met haar vergunningsbeleid te wijzigen. Mocht u plannen hebben om ooit te gaan splitsen, dan kunt u het beste deze plannen zo snel als mogelijk (voor wijziging van Utrecht, hoewel die wijziging meevalt; doch vooral van wijziging bouwbesluit (appartement heeft buitenruimte nodig onder nieuw bouwbesluit) indienen bij de gemeente. Mocht u hulp nodig hebben bij het aanvragen van de splitsingsvergunningen dan is dat uiteraard per mail aan mij kenbaar te maken.
Iets anders waar ik u graag op wil wijzen is de Stichting Fair Huur, die pleit voor een eerlijke huurwetgeving. Het Europese Hof van Justitie heeft bepaald dat eigenaren recht hebben op een eerlijke beloning voor het feit dat ze verhuren en op grond van dit arrest wil deze Stichting wetswijzigingen gaan afdwingen. Voorts is deze Stichting bezig om een class-action tegen de Nederlandse staat te beginnen omdat de wet- en regelgeving een gezond rendement in de wet staan. Deze stichting zoekt zo veel als mogelijk mensen die deel gaan nemen aan deze class-action. Het gaat daarbij om iedereen die last heeft van het feit dat de overheid zich met huurprijzen bemoeid heeft en bemoeit. Het deelnamebedrag is laag, zeker als duidelijk moge worden dat de opbrengst bij succes groot zou kunnen zijn. In de bijlagen vindt u er meer over... VAN HARTE AANBEVOLEN!!! Gelieve dit bericht naar iedereen met onroerend goed door te zenden.
Met collegiale groeten,
Cor Verkade
Zie ook: www.fairhuurvoorverhuurders.nl en Bijlagen (onder)
Vastgoedbeleggingsvennootschappen hebben de mogelijkheid om belastingheffing over gerealiseerde verkoopwinst uit te stellen. De herinvesteringsreserve bespaart direct liquiditeit en geeft rentevoordeel. In deze bijdrage bespreken wij de mogelijkheden en aandachtspunten bij de fiscale herinvesteringsreserve. Ook leest u waarom een participatie in een vastgoed-CV een geschikte herinvestering kan zijn.
Fiscaal afrekenen over verkoopwinst
Onder voorwaarden kunnen boekwinsten behaald bij vervreemding van bedrijfsmiddelen gereserveerd worden op de fiscale balans om daarmee belastingheffing uit te stellen. Onder bedrijfsmiddelen wordt verstaan “goederen die voor het drijven van een onderneming worden gebruikt”. Vermogensrechten die ter belegging worden gehouden – denk aan effecten – en voorraden worden niet aangemerkt als bedrijfsmiddelen en vallen buiten de regeling. Winst behaald bij het onttrekken van een bedrijfsmiddel kan eveneens niet gereserveerd worden.
Door belastingheffing uit te stellen wordt een liquiditeitsvoordeel behaald en draagt deze fiscale faciliteit bij aan de continuïteit van de onderneming.
Herinvesteringsvoornemen
De ondernemer mag niet reserveren als hij niet van plan is om (tijdig) te vervangen. Het is niet noodzakelijk dat dit voornemen op het moment van vervreemding aanwezig is, maar wel op de einddatum van het boekjaar waarin vervreemd is (doorgaans dus op 31 december). Zo wordt de ondernemer een zekere periode gegund om na te denken over al dan niet vervangen. Het vervangingsvoornemen moet aantoonbaar zijn door stukken, bijvoorbeeld een concrete zoekopdracht bij een makelaar en/of reeds ontvangen offerten. In de praktijk zien we dat een enkel schriftelijk vastgelegd besluit van de ondernemer, om voornemens te zijn te vervangen, niet volstaat.
Aanwending
De gevormde reserve dient te worden aangewend om de te activeren aanschaffings- of voortbrengingskosten van één of meerdere “nieuwe” bedrijfsmiddelen te verminderen. Deze aanwending leidt tot een lagere (fiscale) balanswaardering van het nieuwe bedrijfsmiddel. De lagere balanswaardering leidt op haar beurt tot een lagere fiscale afschrijvingsgrondslag. Bij vervreemding van het nieuwe bedrijfsmiddel zal de eerder behaalde boekwinst alsnog in de winst worden betrokken, voorzover daarvoor niet opnieuw een reserve wordt gevormd. Op deze manier is de belastingclaim gewaarborgd.
De ondernemer is niet verplicht een herinvesteringsreserve te vormen; hij mag dit bij iedere vervreemding van een bedrijfsmiddel afzonderlijk bepalen. Telkens als de boekwinst bij de vervreemding van een bedrijfsmiddel gereserveerd wordt, dan wordt daarmee een nieuwe reserve gecreëerd. Op de fiscale balans zal onder de post “herinvesteringsreserve” een totaalsom van de afzonderlijke reserves vermeld worden. Echter ieder van deze reserves zal op zich getoetst moeten worden aan de voorwaarden.
De voorwaarden
Voor de toepassing van de herinvesteringsreserve bestaat een aantal voorwaarden.
De boekwaarde-eis
Kort gezegd komt de boekwaarde-eis op het volgende neer. De afboeking van een herinvesteringsreserve mag er niet toe leiden dat de fiscale boekwaarde van het bedrijfsmiddel waarin is geherinvesteerd, of de gezamenlijke boekwaarde van meerdere bedrijfsmiddelen waarin is geherinvesteerd, lager wordt dan de fiscale boekwaarde van het eerder vervreemde bedrijfsmiddel, ter zake waarvan de reserve is gevormd.
Indien meerdere herinvesteringsreserves bestaan, kent iedere reserve zijn eigen boekwaarde-eis. Op hetzelfde bedrijfsmiddel kunnen meerdere herinvesteringsreserves worden afgeboekt voorzover aan de voorwaarden voor afboeking van ieder van die reserves is voldaan. Zo kan één bedrijfsmiddel gebruikt worden om aan meerdere boekwaarde-eisen te voldoen.
De vervangingseis
Bij toepassing van de herinvesteringsreserve moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee categorieën bedrijfsmiddelen:
- Niet-duurzame bedrijfsmiddelen: bedrijfsmiddelen met een afschrijvingsperiode van 10 jaar of korter, bijvoorbeeld auto’s of inventaris.
- Duurzame bedrijfsmiddelen: bedrijfsmiddelen met een afschrijvingsperiode van langer dan 10 jaar (bijvoorbeeld gebouwen) of waarover in het geheel niet afgeschreven wordt (grond).
Op vervangende, niet duurzame bedrijfsmiddelen mag een reserve worden afgeboekt die is gevormd door de vervreemding van een niet duurzaam dan wel een duurzaam bedrijfsmiddel.
Voor afboeking van een herinvesteringsreserve op duurzame bedrijfsmiddelen is het vereist dat het aangeschafte bedrijfsmiddel eenzelfde economische functie in het ondernemingsvermogen vervult als het afgestane bedrijfsmiddel. Om te bepalen of het vervangend pand “een zelfde economische functie” heeft als het te vervangen pand, is het geheel van feitelijke omstandigheden bepalend. De Hoge Raad heeft aangegeven dat het vervangingsbegrip ruim moet worden uitgelegd. Cruciaal is wel de functie: beleggingsvastgoed moet worden vervangen door ander beleggingsvastgoed. Panden in eigen gebruik moeten worden vervangen door andere panden in eigen gebruik. Beleggingsvastgoed vervangen door panden in eigen gebruik, of omgekeerd, is niet mogelijk voor toepassing van de herinvesteringsreserve.
Indien de overheid vervreemding van het oude bedrijfsmiddel heeft afgedwongen, dan geldt een soepelere regeling voor de herinvesteringsreserve die daarbij ontstaat.
Afboeking
Als uitgangspunt geldt dat een herinvesteringsreserve vrij mag worden afgeboekt op aanschaffings- en voortbrengingskosten van vastgoed waarin wordt geherinvesteerd. De afboeking hoeft daarom niet verplicht plaats te vinden op het eerstvolgende bedrijfsmiddel waarin wordt geherinvesteerd. Zijn meerdere reserves aanwezig dan ligt het voor de hand om deze aan te wenden in de volgorde waarin deze zijn gevormd.
Uitstel bij duurzame bedrijfsmiddelen
Indien een reserve is gevormd bij de vervreemding van beleggingsvastgoed dan mag de afboeking worden uitgesteld totdat een bedrijfsmiddel wordt aangeschaft dat eenzelfde economische functie vervult. Zo wordt voorkomen dat deze reserve verplicht moet worden afgeboekt op een niet duurzaam bedrijfsmiddel.
Investering vóór vervreemding
Het kan zich voordoen dat een ondernemer eerst een nieuw bedrijfspand aanschaft, voordat hij zijn oude pand verkoopt. In dit geval kan toch de bij de verkoop gevormde reserve in mindering gebracht worden op het reeds aangeschafte bedrijfspand.
Vrijval
De volgende situaties leiden tot een verplichte vrijval van de herinvesteringsreserve.
Het vervallen van een vervangingsvoornemen
Komt het voornemen om te vervangen in een later jaar te vervallen, dan dient in dat jaar de reserve aan de fiscale winst te worden toegevoegd. De Belastingdienst kan verzoeken om het voornemen aan te tonen.
Na drie jaren
De herinvestering moet gebeuren in het boekjaar waarin de boekwinst op het oorspronkelijke bedrijfsmiddel werd behaald, of in een van de drie daarop volgende boekjaren. Slechts in uitzonderingsgevallen kan deze termijn worden verlengd. De eerste uitzondering ziet op het geval dat de aard van de aan te schaffen of voort te brengen bedrijfsmiddelen een langer tijdvak vereist. Bijvoorbeeld de bouw van een pand waarvan bij voorbaat van vaststaat dat de bouw de termijn zal overschrijden. De tweede uitzondering ziet op de vertraging van de aanschaffing of voortbrenging door een bijzondere omstandigheid, mits er sprake is van een begin van uitvoering.
Een bijzondere omstandigheid is een omstandigheid die buiten de invloedsfeer van de ondernemer ligt. Daarbij is het niet noodzakelijk dat de bijzondere omstandigheid ziet op de vervanging zelf. De omstandigheid dient zich voor te doen binnen de wettelijke gestelde termijn van drie jaren. Volgens de Hoge Raad vallen hieronder alle omstandigheden, die het oordeel rechtvaardigen dat de belastingplichtige redelijkerwijs niet aan de termijn gehouden kan worden. Aangezien belastinguitstel in het geding is, rust de bewijslast op belastingplichtige.
Onderhandelingen over de verwerving van vervangend vastgoed, die niet binnen de driejaarstermijn konden worden afgerond, vormden volgens de belastingrechter geen bijzondere omstandigheid. Trage politieke besluitvorming kan dat onder omstandigheden wel zijn. In een specifiek geval oordeelde Gerechtshof Den Haag dat het niet op tijd rondkrijgen van de financiering van een pand aangemerkt kon worden als bijzondere omstandigheid.
Interessant is een beslissing van Gerechtshof Den Haag over een vastgoedbelegger die van 1992 tot 1997 bezig was passend vervangend beleggingsvastgoed te vinden. De belegger stelde dat er sprake was van bijzondere marktomstandigheden. De situatie op de onroerendgoedmarkt was, gelet op de substantiële waardestijging en de lage rente, dusdanig dat bij aankoop een veel hogere prijs pleegde te worden bedongen dan door belanghebbende voor een duurzame exploitatie verantwoord achtte. Belanghebbende had daarom in de jaren 1992 tot en met 1996 vrijwel geen vervangende onroerende zaken kunnen verwerven, zo stelde hij. Dit argument werd door de rechter afgewezen.
Het geeft te denken of de huidige situatie op de vastgoedmarkt, die ontstaan is na de kredietcrisis, kan worden aangemerkt als bijzondere omstandigheid.
Bij “uitvoering geven aan” kan men denken aan het opvragen van offertes of het aanvragen van vergunningen. Een enkel op schrift gesteld plan kan niet worden aangemerkt als “uitvoering geven aan”. De herinvestering moet het planstadium voorbij zijn; er moet iets concreets zijn. Ook is er mogelijk geen sprake van “begin van uitvoering” indien de vervanging pas in het laatste jaar van start gaat. Besprekingen met de gemeente over een te bouwen pand en pogingen tot koop van panden zijn niet voldoende, wanneer dit pas in het laatste jaar plaatsvindt. Ook het inschrijven bij openbare inschrijvingen en het aanschrijven van eigenaren van onroerende zaken is niet te zien als begin van uitvoering.
Indien aan beide voorwaarden van de tweede uitzondering voldaan wordt, kan de termijn van drie jaren worden verlengd. Aan het uitstel is wettelijk geen termijn verbonden, dat zal afhangen van de specifieke omstandigheden. Hierover zullen afspraken met de fiscus gemaakt moeten worden.
Vastgoedbeleggingsvennootschappen
Vastgoedbeleggingsvennootschappen die een herinvesteringsreserve hebben gevormd voor de boekwinst uit verkoop van het voorheen in eigendom gehouden vastgoed, kunnen deze reserve afboeken op een investering in een vastgoed-CV. In de uitspraak van de Hoge Raad waarin dit bepaald is, golden zeer specifieke omstandigheden, maar in recentere rechtspraak besliste de Hoge Raad dat met betrekking tot het begrip ‘vervanging’ een ruim standpunt moet worden ingenomen.
Hierbij wordt verondersteld dat de vastgoed-CV fiscaal transparant is zodat er vanuit fiscaalrechtelijk perspectief geïnvesteerd wordt in onroerende zaken waarvoor de participant zelf wordt belast. Indien de CV ook met vreemd vermogen is gefinancierd, is een voordeel dat tegenover de nominale waarde van een participatie een grotere waarde aan vastgoed staat. Er hoeft dus minder cash geïnvesteerd te worden, dan de waarde van de herinvesteringsverplichting, terwijl wel aan de boekwaarde-eis wordt voldaan. Daarnaast kan de participant een herinvesteringsreserve vormen voor haar aandeel in de eventuele toekomstige verkoopwinst bij verkoop van de onroerende zaken van het fonds. Overleg met een fiscaal adviseur is hierbij wel geboden.
Buitenlands vastgoed
Vastgoedbeleggingsvennootschappen kunnen ook investeren in buitenlands vastgoed. De buitenlandse objecten zijn onderdeel van de totale onderneming en worden dus ook in de Nederlandse jaarrekening en aangifte vennootschapsbelasting begrepen. Aldus kunnen zij de boekwinst uit verkoop van Nederlands vastgoed ook afboeken op buitenlands beleggingsvastgoed. Bij toepassing van een belastingverdrag worden inkomsten en vermogenswinsten uit het vastgoed belast in het land waar de stenen staan. In de Nederlandse belastingaangiften wordt hiermee rekening gehouden in een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Is een herinvesteringsreserve aangewend, dan wordt hiermee in die voorkomingsaftrek rekening gehouden, zodat de belastingclaim ook in die situatie behouden blijft. Het Belastingplan 2012 gaat de Nederlandse fiscale behandeling van buitenlands vastgoed en buitenlands ondernemingsvermogen veranderen. Tijdig overleg met uw belastingadviseur is raadzaam.
Conclusie
De herinvesteringsregeling is geen eenvoudige regeling, maar biedt wel veel mogelijkheden en voordelen. Hierbij blijft het raadzaam de concrete stappen in de specifieke eigen situatie tijdig af te stemmen met een terzake kundige belastingadviseur. Want een herinvesteringsreserve is absoluut maatwerk.
'Meer vaart achter plan voor extra studentenkamers'
Het actieplan van minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken om 16.000 extra studentenkamers te realiseren, moet sneller tot resultaten leiden. Nu staan er nog weinig echte maatregelen in. Dat stellen de vier grote steden deze week in een brief die de Amsterdamse wethouder Freek Ossel (wonen, PvdA) namens de steden naar de minister heeft gestuurd.
De wethouders van de G4 hopen dat het actieplan van Donner volgend jaar tot concrete maatregelen leidt. Het plan bevat namelijk goede ideeën, maar geen tijdsplanning en is daarmee te vrijblijvend, aldus de woordvoerder van Ossel.
Donner tekende het actieplan op 17 november. Hij sloeg de handen ineen met sociale en particuliere studentenhuisvesters, gemeenten, hogeronderwijsinstellingen en studenten. Het actieplan moet onder meer zorgen voor minder strenge bouwregels en verruiming van mogelijkheden voor tijdelijke bouw.
De G4 willen in de periode 2010-2014 minimaal 11.000 wooneenheden voor studenten realiseren. (ANP/Redactie)
08-11-2011
Het college wil het splitsen van woningen in sommige delen van de stad tegengaan. Dit is onder andere naar aanleiding van toegenomen klachten uit de omgeving. Het college stelt voor om de bestemmingsplannen in bepaalde delen van de stad aan te scherpen, waardoor splitsen niet meer mogelijk is. Ook past het college het beleid rond de omzettings-vergunningen op een aantal punten aan en onderzoekt het de mogelijkheden om een keurmerk in te stellen voor kamerverhuur.
De laatste jaren zijn veel relatief kleine en betaalbare woningen gesplitst, o.a. in delen van Zuilen en Lombok. Het stijgend aantal splitsingen heeft effect op de leefbaarheid in de buurt, vooral wat betreft (geluids-) overlast en parkeerdruk. In de gebieden waar het bestemmingsplan wordt aangescherpt, is het 'nee, tenzij' principe leidend. Het splitsen van woningen in deze gebieden is niet meer toegestaan, tenzij een ontheffing mogelijk is. Bij woningsplitsen wordt een woning verbouwd tot meerdere zelfstandige appartementen die afzonderlijk worden verhuurd of verkocht, bijvoorbeeld aan starters. Het gaat om delen van de volgende wijken: Zuilen, Ondiep West, Lombok, Schepenbuurt, Rivierenwijk, Dichterswijk West, Oudwijk, Watervogelbuurt, Vogelenbuurt en Wittevrouwen.
Voorbereidingsbesluit
Omdat de procedure voor het maken of aanpassen van dit bestemmingsplan tot ongeveer een jaar kan duren wordt de gemeenteraad gevraagd alvast een voorbereidingsbesluit vast te stellen. Dit voorkomt dat in de tijd tot het aangepaste bestemmingsplan is vastgesteld, nog meer woningen ongewenst gesplitst worden.
Omzettingsvergunning aangepast
Het college stelt een aantal aanpassingen voor het omzettingenbeleid voor. De individuele beoordeling van de leefbaarheid van de buurt komt centraal te staan. Er wordt daarbij geen onderscheid meer gemaakt naar wijken in de stad. Verder hoeft er voor woningen die meer dan € 280.000 waard zijn geen compensatie meer te worden betaald. Deze grens was € 360.000. Deze grens wordt gehanteerd om de zelfstandige woningvoorraad te beschermen. De nieuwe regels worden gehanteerd voor aanvragen vanaf 1 januari 2012.
Keurmerk en intrekken vergunning
De gemeente wil in overleg met belangenorganisaties van studenten en verhuurders de mogelijkheden onderzoeken om een keurmerk in te stellen om zo de kwaliteit van de kamerverhuur te stimuleren. Tot slot wil het college als uiterste middel de bevoegdheid hebben om de vergunning bij structurele overlast in te kunnen trekken. Dit moet in de Regionale Huisvestingsverordening geregeld worden. Voor deze aanpassing is instemming van het Bestuur Regio Utrecht (de BRU) nodig. Als de BRU instemt kan de intrekkingsgrond per 1 juni 2012 van kracht worden.
Bron: http://www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=12564&persberichtID=367381&type=pers
Beste huurders, woningzoekenden en andere relaties,
Voor DE DAG VAN DE BELEGGER is 4-Freedom op zoek naar twee representatieve promotiedames die op twee dagen, 25/26 november a.s. (vrijdag/zaterdag) 5 uur per dag bij onze stand willen staan, om de gezelligheid te vergroten.
Wij zoeken:
- representatieve meiden
- met veel enthousiasme
- communicatief vaardig
Werkzaamheden bestaan uit:
- Mensen aanspreken
- Vertellen in het kort wat wij doen
- Flyers uitdelen
- Champange inschenken
- Lol maken
Beloning:
50,- euro per dag (5 uur).
Stuur je reactie met korte motivatie en je telefoonnummer naar:
Dan nemen wij contact met je op.
Vriendelijke groet,
4-Freedom Vastgoed
Beleggers worden vaak misleid door niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Bijna een derde van de tachtig fondsen kan als 'dubieus' worden bestempeld, zegt de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
- BNR's Humberto Tan interviewt René Maatman, bestuurder bij de AFM
Beleggers moeten waken voor aanbieders van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen die zich schuldig maken aan 'misleiding en bedrog'. Dat zegt AFM-bestuurder René Maatman in Het Financieele Dagblad.
Dubieus
De toezichthouder constateert na onderzoek dat beleggers vaak niet worden geïnformeerd over problemen in het fonds, en bestempelt ruim een kwart van de tachtig fondsen als 'dubieus'.
Boetes
Tegen op zijn minst acht fondsaanbieders zet de toezichthouder machtsmiddelen als een boete in om aangetroffen misstanden tegen te gaan. De AFM-bestuurder kan nu nog niet zeggen om welke partijen het gaat. "De onderzoeken bevinden zich in verschillende stadia, maar binnen een paar maanden zal wel een aantal namen bekend zijn."
Grotere risico's
De sector kampt met leegstand en opengebroken huurcontracten, die vaak verlengd zijn tegen lagere nettohuren. In combinatie met herfinancieringsproblemen leidt dat ertoe dat beleggers veel grotere risico’s lopen dan bij aanvang gemeld en dat voorgeschotelde rendementen niet worden gehaald.
Veel fondsen verkeren in zwaar weer. Nederlandse particulieren hebben vijf miljard euro belegd in vastgoed zonder beursnotering.
Doorsluizen
Maatman beklemtoont dat met een verhoogd risico op zichzelf niets mis is. "Het gaat ons erom dat beleggers daarvan op de hoogte worden gesteld. Zij moeten weten waar hun geld voor wordt gebruikt."
Nu komt het volgens hem voor dat fondsbeheerders het geld achter de rug van beleggers om doorsluizen naar in nood verkerende zustervennootschappen. Ofwel dat het geld als financiering aan derden wordt doorgeleend zonder de zekerheid dat het terug komt.
Groot en klein
De AFM zegt niet alleen excessen aan te treffen bij kleine, onbeduidende spelers. "Beleggers kunnen niet zomaar meer vertrouwen op de grote fondsnamen", waarschuwt Maatman.
Op zijn lijstje staan zowel grote als kleine fondsaanbieders. "De markt wordt grotendeels gemaakt door een groep van veertig fondsaanbieders, die bedient ongeveer negentig procent van de markt."
(Bron: fd.nl)
![](http://images2-telegraaf.nl/multimedia/archive/00805/geldhuis_805021d.jpg"," ","Lex%20van%20Lieshout%20 ",200,131);)
Foto: Lex van Lieshout
|
| |
|
| |
|
| |
CDA-fractievoorzitter Elco Brinkman zei dinsdag tijdens de politieke beschouwingen in de Eerste Kamer te hopen dat de verlaging structureel kan worden. In zijn rol van voorzitter van Bouwend Nederland had Brinkman eerder ook gepleit voor een langere verlaging van de overdrachtsbelasting.
De CDA'er toonde zich dinsdag bezorgd over de beperkte bewegingen op de woningmarkt. Brinkman wil dat het kabinet binnen een paar weken met banken en institutionele beleggers afspraken maakt over hun bijdragen om starters meer ruimte te geven en ondernemers meer kredieten te verstrekken.
Aan: de leden van de Utrechtse gemeenteraad
Van: Cor Verkade, voorzitter Vastgoedbelang Midden Nederland
Over: oplossing studentenkamertekort
8 oktober 2011
Geachte leden van de Utrechtse gemeenteraad,
Namens onze achterban (de particuliere verhuurders in de regio Utrecht) wil ik u graag allereerst hartelijk dankzeggen voor het uitbrengen van de StudentenWoonMonitor . Uit deze WoonMonitor blijkt dat het tekort aan studentenkamers de afgelopen vier jaar verdubbeld is. Hoewel de StudentenWoonMonitor zich daar niet over uit laat, denken wij dat bij ongewijzigd beleid het tekort de komende jaren structureel zal doorgroeien, reden waarom wij ook zeer verheugd zijn over het feit dat u het tekort geagendeerd hebt.
Hoe serieus de gemeente het tekort neemt, moge ook duidelijk zijn uit het betoog van uw ambtenaren bij de RaadsInformatieAvond: van alles en nog wat is overwogen, kosten noch moeiten lijken gespaard te zijn geworden om het tekort weg te werken: overwogen is om drijvende pontons naar Utrecht te halen (maar verbreding van waterwegen is noodzakelijk), containers naar Utrecht te halen, etc. etc.
Zoals op de RaadsInformatieAvond al is aangegeven zien wij mogelijkheden het tekort zonder enige financiële steun uwerzijds weg te werken. Er staan thans ruim 4.000 huizen in Utrecht te koop, waaronder huizen die tot voor kort als studentenhuis in gebruik waren maar vanwege uw (toen goedbedoelde maar vanwege de crisisomstandigheden thans achterhaalde) regelgeving niet langer als studentenhuis ingezet mogen of kunnen worden. Voorts hebben een aantal van ons vanwege uw regelgeving moeten stoppen met studentenkamerverhuur en zijn zij andere marktsegmenten die niet verbonden zijn met uw meest belangrijke economische instelling – de RUU – met hun huisvestingsmogelijkheden gaan bedienen.
Bij de laatstgehouden RaadsInformatieAvond werd duidelijk dat de gewijzigde Utrechtse regelgeving het tekort vergroot heeft. Onze achterban (goed voor 60% van het aanbod van de Utrechtse studentenkamers) is teleurgesteld in het Utrechtse beleid en is massaal de panden aan het leegwerken om ze te verkopen of zolang de markt verkoop niet mogelijk maakt aan andere huurders (niet studenten) te verhuren.
Bij de laatstgehouden RaadsInformatieAvond werd ook bevestigd hetgeen wij eerder zeiden en ook uit de politiecijfers te analyseren was: het waren niet de studentenpanden die tot problemen in de buurt leidden.
Zoals op de RaadsInformatieAvond aangegeven zou het goed zijn als Utrecht het Leidse voorbeeld zou gaan volgen. Daar is besloten om studentenkamerverhuurders te ondersteunen bij hun voor de stad en studenten belangrijke activiteiten.
Graag vraag ik u in overweging te nemen om de maatregelen voortvloeiend uit uw beleid met betrekking tot de woonruimteonttrekking tijdelijk voor een periode van bijvoorbeeld twee jaar te bevriezen in dier voege dat u voor bepaalde panden die aan uw leefbaarheidstoets voldoen en waarin nu op grond van woonruimteonttrekking geen of slechts tegen betaling van hoge boetes studenten mogen wonen, een tijdelijke gedoogconstructie gemaakt wordt tegen betaling van eenmalige legeskosten van bijvoorbeeld € 100,-.
Voorts zou het wijs zijn als u het geld dat thans besteed wordt aan de huurteams (die nog tot weinig processen geleid hebben, maar de sfeer tussen huurders en verhuurders verhardden) zou inzetten om meer in plaats van minder studentenkamers te krijgen. Ook het optreden van de huurteams leidt tot minder kamers, terwijl juist door het feit dat er minder kamers zijn de kwaadwillende verhuurders meer mogelijkheden krijgen. Met de huurteams bereikt u mitsdien het omgekeerde van wat u bereiken wilt.
Voor het geval u bang bent voor wantoestanden bij de Utrechtse kamerverhuur wijs ik u op twee zaken: allereerst heeft u veel juridische mogelijkheden om wantoestanden aan te pakken via de bouwregelgeving en de bijbehorende onderhoudsplicht.
Daarnaast zou u kunnen overwegen medewerking te verlenen aan een Utrechts studentenkamerverhuurkeurmerk waarbij verhuurders die voldoen aan de door u te stellen eisen mogelijkheden krijgen ‘nieuwe’ studentenwoonruimte te creëren. Zo’n keurmerk zou in tegenstelling tot uw huidige regelgeving en de gevolgen daarvan wèl een schifting geven van bonafide versus malafide verhuurders.
Tot slot wijs ik u erop dat wij van harte willig en bereid zijn om met u in overleg te treden over het zo spoedig als mogelijk creëren van 4.000 ‘nieuwe’ kamers (binnen één jaar 1.000 kamers moet met gemeenschappelijke inspanning zeker mogelijk zijn!), zodat in de volgende StudentenWoonMonitor duidelijk wordt dat overleg met de sector en adequate wetgeving tot mooie resultaten kunnen leiden en de studenten over een paar jaar niet de keuze hebben tussen de studie in Leiden zonder studentenkamertekort en de studie in Utrecht met een gigantisch studentenkamertekort.
In de hoop dat Utrecht nog lang een stad met veel kennis en cultuur en daarnaast studententevredenheid zal zijn,
Cor Verkade, voorzitter Vastgoedbelang Midden Nederland
(e-mail: verkade@vandamvandamverkade.com; tel. 06-51 0 51 51 9)
|
Tijdelijke btw verlaging morgen definitief beëindigd | ||||||||||||
|
| ||||||||||||
|
![](http://images2-telegraaf.nl/multimedia/archive/00900/harrie_BOSCH_900770d.jpg"," "," ",200,110);)
Bosch heeft zijn vertrek in een brief aan de gemeenteraad meegedeeld. De wethouder overleefde vorige week dinsdag nog wel een motie van wantrouwen over de kwestie, maar heeft nu zelf besloten alsnog de handdoek in de ring te gooien. In zijn brief benadrukt de wethouder dat de keuze om op te stappen al was gemaakt voor dat debat.
Bosch gaf onder meer onterecht tienduizenden euro’s aan het project Jongeren in Aktie. Bovendien werd dat geld niet volgens de regels toegekend. De welzijnsstichting is omstreden, omdat een van de bestuursleden Nourdin Belhadi is, de voormalige HvA-docent die na een reis naar Mekka vrouwen geen hand meer wil geven.
„De afgelopen maanden heb ik tot mijn spijt vastgesteld dat het wethouderschap mij minder voldoening en inspiratie is gaan geven”, schrijft Bosch in zijn brief. Tijdens het zomerreces besloot hij om te stoppen. Bosch schrijft dat hij „ruimte wil maken voor de invulling van een nieuwe levensfase.” Hoe dat eruit ziet, wil hij nog niet zeggen.
Bosch (58) was sinds 2006 wethouder in Utrecht. Hij is verantwoordelijk voor onder meer wonen, ruimtelijke ordening en de nieuwbouwwijk Leidsche Rijn. Hij vertrekt per 10 november. Het debat over de subsidies voor krachtwijken heeft volgens de andere politieke partijen geen invloed gehad op zijn besluit.
Het college betreurt zijn vertrek. „Harrie Bosch heeft met grote inzet veel voor de stad bereikt”, liet burgemeester Aleid Wolfsen dinsdag weten. „Wij zullen zijn grote inzet zeer missen, we raken een gewaardeerd collega kwijt.” Bosch' eigen partij de PvdA noemt het 'moedige' besluit verrassend en spijtig.
Ondanks de ingediende motie van wantrouwen tegen Bosch, noemt ook de oppositie hem in een reactie een goed bestuurder. Volgens het CDA is Bosch de beste wethouder van Utrecht. „Hij had een zware portefeuille, maar hij had goed contact met bouwers, aannemers en bewoners.” De VVD vindt het jammer, maar respecteert zijn besluit. De SP noemt Bosch „een geweldige vent”. „Maar ik vond hem als wethouder wat ver af staan van de bewoners”, aldus de fractievoorzitter.
Bron: www.telegraaf.nl
Naar onze verwachting wordt per 1 oktober in schaarstegebieden de maximaal toegestane huurprijs verhoogd . Dit omdat het aantal punten in de puntentelling (het WWS) met 15 of 25 punten wordt verhoogd.
Wanneer de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde gedeeld door het aantal m2 (van de puntentelling) hoger uitkomt dan €2900,-is de verhoging 25 punten. In andere gevallen is de verhoging 15 punten. Dit geldt voor zelfstandige woonruimte in de gemeenten genoemd in de bijlage (zie onder).
Een huurovereenkomst sluiten na 1 oktober kan derhalve een circa €125,-hogere huur opleveren. De puntentabel in onze Almanak en op de website geeft u het exacte hogere bedrag.
Met vriendelijk groet,
H.Bos
directeur
bron: www.vastgoedbelang.nl
----- Original Message -----
From: Publieksvoorlichting (B&C/V&C)
Sent: Tuesday, September 13, 2011 2:39 PM
Subject: RE: inkomsten uit kamerverhuur in huurwoning
Geachte heer,
Als een particulier een deel van zijn huurwoning aan een ander verhuurt en er geen sprake van het houden van kostgangers is, geldt het volgende.
De onderverhuur leidt niet tot het belasten van de inkomsten als resultaat uit overige werkzaamheden. Ook de eigenwoningregeling is niet van toepassing, zodat ook de kamerverhuurvrijstelling (artikel 3.114 van de Wet IB 2001) niet geldt. Het verhuurde gedeelte van de woning behoort dus in beginsel tot de bezittingen van box 3. De huur en verhuur zijn beide aan te merken als zgn. genotsrechten. Als voldaan wordt aan de voorwaarden van artikel 5.19, vierde lid, van de Wet IB 2001 (zie tekst hieronder) is de waarde van die genotsrechten nihil. Zowel de onderverhuurder als de onderhuurder hoeft dan niets aan te geven.
Als een particulier een woning huurt en daarin niet zelf gaat wonen, maar de woning helemaal onderverhuurt, geldt het volgende.
Als zowel het huurrecht als de onderverhuurplicht voldoet aan de voorwaarden van genoemd artikel 5.19, vierde lid, wordt de waarde van beide rechten op nihil gesteld.
Artikel 5.19 van de Wet IB 2001 (tekst 2011) luidt als volgt:
1. Bezittingen en schulden worden in aanmerking genomen voor de waarde in het economische verkeer
2. Bezittingen en schulden die, al dan niet tezamen, in het economische verkeer als een eenheid plegen te worden beschouwd, worden als eenheid in aanmerking genomen.
3. Indien de waarde van een bezitting of van een schuld op de peildatum niet kan worden bepaald, wordt die waarde bepaald op het naastbij gelegen tijdstip waarop dat wel mogelijk is.
4. Genotsrechten die zijn verleend tegen een zakelijke vergoeding die wordt voldaan in regelmatig vervallende termijnen die betrekking hebben op een tijdvak van ten hoogste een jaar, worden gewaardeerd op nihil. De eerste volzin is van overeenkomstige toepassing op schulden die corresponderen met de aldaar bedoelde genotsrechten.
Ik vertrouw erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.
Met vriendelijke groet,
R. Dolstra
Directeur Communicatie
Ministerie van Financiën
|
|
|
ROTTERDAM - De nieuwe campus Woudestein van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR) krijgt huisvesting speciaal voor internationale studenten. Het zogenoemde 'U-gebouw' biedt plaats aan 372 studenten, waarvan 260 woningen zijn gereserveerd voor studenten uit het buitenland. De EUR en woningcorporatie Vestia Stadswonen Rotterdam hebben hiertoe dinsdag een erfpachtovereenkomst getekend. |
Tekort aan studentenkamers gegroeid
Studentenkamer Amaury Henderick
De studentenvakbond LSVb verwacht dat dit jaar zo'n 20.000 studenten geen kamer zullen vinden.
Het huisvestingsprobleem speelt in bijna alle studentensteden, hoewel de overheid de laatste jaren heeft geprobeerd om de kamernood onder studenten op te lossen. Er worden door de economische crisis veel te weinig studentenflats gebouwd.
Geen zin
Verder daalt de animo van huizenbezitters om kamers te verhuren nog altijd. Door strengere verhuurregels hebben veel mensen geen zin meer om een kamer aan een student te verhuren.
Eerder dit jaar meldde de koepelvereniging van studentenhuisvesters, Kences, dat de komende vier jaar zo'n 60.000 extra kamers nodig zijn. De bouwplannen voor nieuwe studentenkamers gaan niet verder dan 28.000.
Bron: NOS
http://nos.nl/artikel/181398-tekort-aan-studentenkamers-gegroeid.html
UTRECHT - 12 augustus 2011
De rechtbank Utrecht heeft vandaag uitspraak gedaan in 21 uitspraken over omzettingsvergunningen verleend door de gemeente Utrecht. Een omzettingsvergunning is nodig als een woning wordt omgezet van zelfstandige naar onzelfstandige bewoning, dus bijvoorbeeld van eengezinswoning naar kamerverhuur voor studenten. De gemeente Utrecht heeft jarenlang (2001 - 2007) omzettingsvergunningen verleend zonder dat daarvoor door de woningeigenaren een tegenprestatie behoefde te worden voldaan. Vanaf januari 2007 is de afweging van de gemeente anders uitgevallen en wordt weer (financiele) compensatie geeist. Het gaat om bedragen in de orde van 15.000 tot 30.000 euro per pand.
Om woningeigenaren tegemoet te komen heeft de gemeente in 2009 een coulanceregeling gemaakt, die onder bepaalde voorwaarden recht geeft op korting van 75% op de te betalen compensatie. De woningeigenaren die in beroep zijn gekomen bij de rechtbank hebben zich verzet tegen de beleidswijziging in 2007 en tegen de voorwaarden van de coulanceregeling. Een van de voorwaarden is dat korting alleen wordt gegund aan woningeigenaren die verhuren volgens het puntensysteem, dat wil zeggen die zich houden aan de maximale huurprijsgrens. De rechtbank heeft de bezwaren van de woningeigenaren niet gehonoreerd. De rechtbank is van oordeel dat de gemeente in 2007 in redelijkheid tot de beleidswijziging heeft kunnen komen en dat met de coulanceregeling voldoende aan de belangen van de woningeigenaren is tegemoet gekomen. Ook de overige bezwaren van de woningeigenaren zijn ongegrond verklaard. In enkele gevallen zal de gemeente, in dit geval het college van burgemeester en wethouders, zijn "huiswerk" over moeten doen. Dit is het geval in alle zaken van een woningeigenaar die kreeg tegengeworpen dat het aanbod om financiele compensatie te betalen ongeloofwaardig was. Daarnaast zullen burgemeester en wethouders in enkele gevallen nader onderzoek moeten doen naar de vraag of de woningeigenaren al dan niet reële compensatie hebben aangeboden in de vorm van vervangende zelfstandige woonruimte. De rechtbank vond de betreffende besluiten op dat punt onvoldoende zorgvuldig voorbereid en gemotiveerd. Tegen de uitspraken van de rechtbank kan, mits binnen zes weken, hoger beroep worden ingesteld bij de Raad van State.
Bron: http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BR4923
