Brief Cor Verkade aanvraag coulanceregeling - onder protest!

Ingediend op 1 september 2009, 20:40
 
Gemeente Utrecht
T.a.v. wethouder H. Bosch en Publieksbalie Bouwen, Wonen en Ondernemen
Postbus 16200
3500 CE Utrecht
 
 
Amsterdam, 30 augustus 2009
 
 
Betreft: verzoek omzettingsvergunning Merelstraat 7-bis te Utrecht
 
 
Geachte heer Bosch en medewerker van Publieksbalie Bouwen, Wonen en Ondernemen,
 
Gaarne wil ik door middel van dit schrijven voor zover nodig in het kader van de nieuwe be­leids­notitie over de woonruimte-onttrekking voor mijn studentenhuis Merelstraat 7-bis te Utrecht voor zover nodig en onder protest een omzettingsvergunning aanvragen en voor zover no­dig en onder protest beroep doen op de coulanceregeling zoals omschreven in de recente be­leidsnotitie van uw gemeente. Onder groot protest (daar u misbruikt maakt van uw even­tueel zelfs niet bestaande bevoegdheden) voeg ik daarbij een overzicht van de huidige huur­ders en een woningwaarderingsstelsel per kamer toe.
 
Het desbetreffende pand Merelstraat 7-bis te Utrecht heb ik in 1994 gekocht en vanwege het toenmalig en sindsdien voortdurend Utrechts volkshuisvestelijk belang sindsdien ka­mers­ge­wijs ver­huurd aan zeven studenten. Het volkshuisvestelijk belang is naar mijn mening ge­diend bij verlening van de gevraagde vergunning, onder andere vanwege het feit dat er in 1994 en sinds­dien voortdurend een studentenkamertekort in Utrecht was en is, welk tekort ook één- en andermaal in uw gemeentelijke beleidsvisie verwoord is. Vanaf oktober 2001 tot 25 januari 2007 was het beleid van uw gemeente erop gericht om meer woonruimte voor stu­denten te creëren. Omzetting werd daarom gestimuleerd en bij omzetting werd geen aan­spraak gedaan op compensatie. Door ambtenaren van uw gemeente werd zelfs nadrukkelijk verklaard dat er naast een eventueel benodigde gebruiksvergunning (afhankelijk van het aan­tal bewoners) ver­der geen enkele vergunning vereist was.
 
De door mij zeer betreurde visie­wijziging uwerzijds is naar mijn mening niet onderbouwd door feiten of door objectief bewijsmateriaal. Uw gedachte dat er een tekort is aan koop­wo­nin­gen voor starters is onjuist daar er momenteel vele honderden starterswoningen gedurende lange tijd onverkoopbaar blijken te zijn, reden waarom het niet in het Utrechtse volkshuisves­te­lijk belang, niet in het belang van mijn huurders en niet in het belang van mij als eigenaar is om het studentenhuis als lege starterswoning te koop aan te bieden. 
 
De huidige waarde is € 285.000. Door deze prijs valt dit pand niet in het goedkopere segment doch in het middeldure segment waarvoor volgens de toelichting op uw beleidswijziging door uw ambtenaar René Bouman op de ter toelichting van uw beleidswijziging georganiseerde avond d.d. 10 juni 2008 geen behoefte aan extra aanbod was. Inmiddels staan er sindsdien struc­­­tureel zo ontzettend veel poten­tiële starterswoningen in Utrecht te koop dat uw argumen­tatie structureel door de feiten achterhaald is. Zelfs het volkshuisvestelijk belang dat u blij­kens het nieuwe beleid en de toelichting daarop wenst te dienen verzet zich vanwege de waar­de­hoogte niet tegen verlening van een vergunning.
 
Het pand waarvoor ik thans vergunning vraag was kamersgewijs verhuurd in de periode dat een toename van de studentenhuisvesting door uw gemeente als gewenst werd beoordeeld. Dit studentenhuis maakt deel uit van het als gewenst betitelde evenwicht. Als u de vergunning aan mij niet verleent, zullen de gehuisveste studenten op straat komen te staan er zullen er veel studentenkamers verloren gaan, waardoor het door u gewenste evenwicht verstoord raakt, zodat het Utrechtse volkshuisvestelijk belang wordt geschaad.
 
Als u mij de gevraagde vergunning niet verleent, zullen er zeven studenten op zoek moeten gaan naar een studentenkamer, terwijl er maximaal twee starters zouden kunnen wonen als ik het ooit aan starters verkocht zou kunnen krijgen, waardoor een weigering van de vergunning in strijd is met het Utrechtse volkshuisvestelijk belang.
 
Een weigering van de vergunning voor dit al heel lang als studentenhuis in gebruik zijnde stu­dentenhuis zou ook in strijd zijn met de in reactie op mijn vragen bij de raadsinformatieavond over deze problematiek door wethouder Bosch gedane mededeling (later schriftelijk beves­tigd door advocaat David de Jong) dat hij met zijn nieuwe beleid alleen de groei wil terugdringen en niet het aantal studenthuizen zelf wil terugdringen.
 
Het feit dat ik niet eerder de bewuste vergunning aangevraagd heb, maakt het feit dat het hier om een gewenste omzetting gaat niet minder. De reden dat ik de vergunning niet eerder aan­ge­vraagd heb, is gelegen in het feit dat de bijbehorende hoge legesvergoeding een renda­be­le exploitatie van het studentenhuis onmogelijk maakte en vanuit uw ambtenarencorps ge­zegd werd dat de vergunningsaanvraag of helemaal niet nodig of alleen formeel nodig was. Het toentertijd aanvragen van de vergunning zou tot betaling van hoge leges geleid hebben, wel­ke lastenstijging niet op de huurders afgewenteld kon worden. Ditzelfde argument speelt ook nu bij de belangenafweging: omdat eventueel te betalen compensatiemaatregelen (al dan niet via de zogenaamde coulanceregeling verlaagd) niet op de bewoners verhaald kan worden zal het exploitatieresultaat negatief zijn.
 
Duidelijk moge zijn dat mijn belang bij inwilliging van het vergunningsverzoek erg groot is. Als ik de vergunning niet krijg, dan moet ik de studenten op straat zetten, hetwelk zal leiden tot aanzienlijke kosten (vergoedingen voor verhuis- en herinrichtingskosten en 'oprot-premie') en tot grote exploitatieverliezen.
Dat deze exploitatieverliezen door betaling van de compensatie verminderd kan worden laat onverlet dat de compensatiebetaling ook tot exploitatieverliezen leidt.
 
Omdat mijn belang zwaarder weegt dan het ten onrechte door u vermeende Utrechtse volks­huis­vestelijk belang ben ik van mening dat ik geen compensatie verschuldigd ben.
 
Uw gemeente was aantoonbaar op de hoogte van de kamersgewijze verhuur van mijn pand, zon­der dat er ooit een punt is gemaakt van het ontbreken van een omzettingsvergunning. Om­dat u zich als een betrouwbare overheid dient te betonen, dient dit punt mijns inziens in de be­lan­genafweging mee te wegen. Bij uw verplichting zich als betrouwbare overheid te gedragen hoort niet bij dat voor januari 2007 werd gezegd dat geen verdere vergunningsaanvraag (naast eventuele gebruiksvergunning) meer nodig was en dat er na 25 januari 2007 wordt betoogd dat al lang een vergunning aangevraagd had moeten zijn geworden en dat er voor dezelfde vergunning nu veel geld betaald moet worden.
 
Bij de belangenafweging is voorts van belang dat de vergunning als deze was aangevraagd voor 28 januari 2007 zonder meer verleend zou zijn. Er is geen rechtvaardiging voor het feit dat dezelfde vergunning nu ineens € 208,- of 25% daarvan per vierkante meter zou moeten kosten.
 
Bij de belangenafweging is voorts van belang dat het niet de schuld van de kamergewijze par­ti­culiere verhuurders is dat er een tekort aan starterswoningen is. Sterker nog: uw ge­meen­te heeft recent nog veel nieuwe studentenkamers laten bouwen, terwijl dat ook starterswoningen hadden kunnen zijn. Een bepaalde groep huiseigenaren die op verzoek van uw gemeente stu­den­tenhuizen opgericht heeft, wordt door u nu gedupeerd vanwege het feit dat u er achter ge­komen bent dat er te weinig starterswoningen zijn, terwijl u ondertussen zelf niet alle u ter be­schikking staande instrumenten gebruikt heeft en gebruikt om te zorgen dat er nu geen nieuwe studentenkamers doch slechts nieuwe starterswoningen bij komen. Recent bereikte ons het be­richt dat boven de Aldi-markt aan het begin van de Amsterdamsestraatweg weer nieuwe stu­den­tenkamers gemaakt worden, ongetwijfeld met uw vergunning, terwijl daar ook starters­wo­ningen gemaakt hadden kunnen worden.
 
Gaarne maak ik ook bezwaar tegen de termijnstelling van de vergunningsaanvraag. In uw beleidsnotitie aangaande de omzettingsmaterie "Omzettingsvergunning, beleidsnotitie over het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte; februari 2 009", zoals door u bekend gemaakt op 4 maart 2009 is het volgende toegezegd:
 
            "Om inzicht te krijgen in de effecten van de maatregelen in deze notitie wordt jaarlijks  een rapportage opgesteld. Op basis van de rapportage kan, indien gewenst, de      beleidslijn worden herzien. Verder vindt nader onderzoek plaats naar de feitelijke    situatie als het gaat om onzelfstandige woonsituaties, de spreiding daarvan over de        stad en mogelijke illegale situaties. De onderzoeksresultaten worden begin 2009 bekend en kunnen leiden tot aanvullende beheersmaatregelen."
en:
            "Begin 2009 zijn de resultaten bekend van een onderzoek naar de feitelijke situatie van onzelfstandige woonsituaties, de spreiding daarvan over de stad en mogelijke illegale      situaties. Op basis van de onderzoeksresultaten kunnen eventueel aanvullende           beheersmaatregelen worden genomen, zonodig ook in de niet-aandachtsgebieden.        Daarnaast worden de onderzoeksresultaten gebruikt om gedegen invulling te geven             aan het leefbaarheidsvraagstuk bij de belangenafweging."
 
In uw brief aan de leden van de commissie Stad en Ruimte d.d. 24 februari 2009 (met als kenmerk: 08.088825 en als onderwerp: Herformulering beleid omzettingsvergunning) schrijft u:
 
            "Om verder gedegen invulling te geven aan het leefbaarheidsvraagstuk wordt gebruik    gemaakt van de uitkomsten van het onderzoek naar de feitelijke situatie van
            kamerbewoning in de stad."
 
Inmiddels laat u de onderhavige huiseigenaren al ruim zes maanden op deze voor de be­lan­gen­afweging zeer relevante informatie wachten en is deze ondanks de toezegging daartoe nog steeds niet voorradig. In plaats van dat u vanwege dat aspect de inleveringstermijn van de om­zettingsvergunning naar achteren geschoven heeft, is deze van 4 september 2009 ten onrechte naar 1 september 2009 verschoven. Terecht (vanwege toezeggingen van u) schrijft Vast­goed­belang op haar website dat de vergunning voor 4 september 2009 ingeleverd moest zijn (immers zes maanden na het openbaar maken van uw nieuwe beleid).
 
Inmiddels wordt vanwege de hoge stijging van het aantal Utrechtse eerstejaarsstudenten dui­de­lijk dat het tekort naar studentenkamers weer ernstig oploopt en ondertussen staan er vele hon­derden potentiële starterswoningen onverkocht al maanden te koop, hetwelk bewijst dat er een groter tekort aan kamers dan aan starterswoningen is.
 
Gaarne wijs ik u erop dat u bij de vergunningsaanvraag ons een keuze laat maken tussen reëel of financieel compenseren. Deze keuze is in dit stadium echter nog niet deugdelijk te maken, me­de vanwege het feit dat de reële compensatie een zeer lang traject omvat. Ook omdat de door u toe­gezegde doch desondanks nog niet bekend gemaakte jaarlijkse monitor nog niet be­kend is, is het moeilijk goede plannen voor reële compensatie te maken.
 
Aan het leefbaarheidsaspect dient omdat die in de periode 2001 - 2007 niet meegewogen werd, niet getoetst te worden. Desalniettemin desniettegenstaande wil ik u erop wijzen dat het voor de leefbaarheid van de buurt goed was en is als er een paar studentenhuizen zijn. De stu­denten die dit studentenpand mogen bewonen worden streng uit mijn eigen studenten (ik ben HBO-docent) geselecteerd op o.a. netheid en van overlast in de straat is mij nimmermeer ge­ble­ken. Het pand bevindt zich in een goede staat en vanwege de opbrengst van de kamerver­huur kan het pand goed onderhouden wor­den.
 
Onder groot protest wil ik uitsluitend voor het geval de belangenafweging in mijn nadeel zou uitvallen beroep doen op de coulanceregeling. De reden van het bestaan van een coulance­re­geling kan ik niet begrijpen: is het 'kwaad' klaar­blij­kelijk minder kwaad of behoeft het minder straf als er aan bepaalde voorwaarden wordt vol­daan? In het onderhavige pand is er momen­teel sprake van een zestal geldige huurcontracten. Van vier van deze geldige huurcontracten heb ik de bijbehorende huurakten toegevoegd. Van een tweetal geldige huurcontracten (het gaat hier om studenten die intern doorgeschoven zijn, zonder dat deze contractuele door­schui­ving in een akte vastgelegd is) heb ik geen huurakten toegevoegd omdat deze niet bestaan (en in het Nederlandse recht ook niet verplicht zijn).
Ten onrechte wordt bij de coulance-re­ge­ling verwezen naar een niet nader aangeduid punten­sys­teem voor kamerverhuur. Naar mijn mening is er nergens in de onderhavige wet­ge­ving spra­ke van een punten­sys­teem waaraan de kamerhuur moet voldoen. Wel ben ik bekend met het woningwaarderingsstelsel. Bijgaand voeg ik onder protest een berekening en huurverla­gings­akten toe.
Met klem wil ik u erop wijzen dat u misbruik van uw bevoegdheden maakt door uw bevoegd­heden voort­vloeiend uit de Huisvestingswet te gebruiken om verhuur voor uw inziens te hoge huurprijzen tegen te gaan, maakt u misbruik van bevoegdheden die niet met dat doel gegeven zijn. Gaarne stel ik u thans door middel van dit schrijven aansprakelijk voor de door uw bevoegdhedenmisbruik te lijden schade (zijnde € 349,78 per maand vanaf 1 augustus 2009) voor het geval de rechter uw gedrag als onrechtmatig beoordeelt.
 
Naar mijn overtuiging maakt u met de huidige regelgeving omtrent de omzettingsproblema­tiek in het algemeen en bij afwijzing van mijn vergunningsaanvraag in het bijzonder een on­evenredig grote inbreuk op het vooral Europees-rechtelijk van groot belang geacht eigen­doms­­recht.
 
In uw stukken kan ik geen rechtvaardiging vinden voor het voor mij zeer nadelige feit dat u bij de ouder-kind-situatie het wèl accepteert dat de woning vijf jaar onttrokken is aan de Utrechtse woningvoorraad en dat deze eerst na vijf jaar weer 'teruggeven' wordt en bij mij niet. Gaarne verzoek ik u - mocht u beslissen dat ik de gevraagde vergunning niet krijg - mij een periode van vijf jaar te geven waarbinnen het pand aan de Utrechtse woningvoorraad 'teruggegeven' moet worden.
 
Gaarne wil ik u er op wijzen dat ik open sta voor een gesprek om te kijken of ik u in overleg met dit of een ander pand zou kunnen dienen om eventuele terecht door u gesigna­leerde pro­blemen op de woonmarkt aan te pakken...
 
Bijgaand voeg ik het ingevulde aanvraagformulier omzettingsvergunning, een overzicht van de huidige huurders, de onderhavige huurakten (bij sommige huurders die intern doorgescho­ven zijn, zijn er wel geldige huurcontracten doch geen geactualiseerde huurakten), de huur­pun­tenberekening per kamer, akten van huurverlaging en een schetsmatige tekening van de huisindeling met de vierkante meters per ruimteindeling. Mocht iets niet in orde of onlees­baar of onbegrijpelijk zijn, dan lees ik dat gaarne, waarna ik dat binnen de door u te stellen termijn in orde zal maken.
 
Vriendelijk doch dringend verzoek ik u de ontvangst van deze brief en de bijbehorende stuk­ken schriftelijk te bevestigen en mij te berichten of u mij de vergunning zult verstrekken zon­dat dat ik hiervoor een compensatie verschuldigd ben.
Mocht u van mening zijn dat ik niet in aanmerking kom voor de bedoelde vergunning met (op basis van de coulanceregling) of zonder compensatie dan wil ik dat gaarne van u gemotiveerd vernemen, waarbij u mij alsnog de kans dient te geven binnen een daartoe redelijke termijn te beslissen over de financiële of reële compensatie.
 
 
Teneinde zeker te zijn van een goede en tijdige ontvangst zend ik u dit schrijven zowel per ge­wo­ne post als per email (h.bosch@utrecht.nl; bwo@utrecht.nl; a.scholtens@utrecht.nl).
 
 
 
In afwachting van uw reactie en met vriendelijke groet,
 
 
mr. C.M. Verkade