Student? Koop je eigen woning!

Vastgoed was tot voor kort een gouden investering. Nu het niet goed gaat met de woningmarkt, zien we dat een deel van het aanbod aan de markt onttrokken wordt, omdat potentiële verhuurders - ook al vanwege de politieke klopjacht op hen - hun centen liever op een spaarrekening zetten. Joel Scherrenberg, directielid van VastgoedBelang (branchevereniging voor verhuurders) en tevens makelaar in Utrecht: "In een huis van 9 ton zet je niet drie studenten. Dat geld rendeert veel beter op een spaarrekening."

Een nieuwe en veelbelovende trend is volgens Scherrenberg de opkomst van de één- en tweekamerkoopappartementen in grote studentencomplexen. Via een leaseachtige constructie wordt de kamer, inclusief eigen sanitair, gekocht, meestal van een woningstichting of -corporatie, en na de studietijd weer terugverkocht.

In de koopovereenkomst worden bepalingen opgenomen om te zorgen dat de appartementen beschikbaar blijven voor de doelgroep: studenten en starters. De appartementen kunnen niet als beleggingsobject worden gekocht. In Utrecht legt Rabo Vastgoed momenteel de laatste hand aan een dergelijk complex (City Campus MAX) met 250 koopappartementen in Transwijk. Op grote schaal zijn deze kleine eigen woningen echter nog niet beschikbaar.

In het verlengde hiervan een absolute afrader, aldus Scherrenberg: de koopstudio's. "Panden die worden aangekocht door particulieren en voor veel te veel geld in gedeeltes worden doorverkocht, vaak zonder eigen sanitair, maar wel met hypothecaire plichten. Juridische wespennesten zijn deze verenigingen van huurders, omdat de verkoop van een klein deel van een pand op papier een hels karwei is (er heeft namelijk geen kadastrale splitsing kunnen plaatsvinden). Deze particulieren zijn de nieuwe huisjesmelkers die onwetende ouders afzetten voor een ogenschijnlijk te overzien bedrag."

"Bij elke oversluiting wordt bovendien flink aan de oude en nieuwe bewoner verdiend. Gemeenten is het een doorn in het oog omdat ze het gebruiksbesluit omzeilen en dus kamers kunnen aanbieden beneden de maatschappelijk bepaalde minimumeisen voor huurders. Om nog maar te zwijgen over wat er gebeurt als een of meerdere van je huisgenoten hun betalingsverplichting niet (kunnen) nakomen."

Pa en ma

Steeds populairder wordt volgens Scherrenberg het zelf kopen van een pand door de ouders, waar de studerende kinderen en twee studiegenoten in kunnen wonen. De lopende kosten over een studieperiode van zo'n 5 à 6 jaar zijn meestal lager dan vijf jaar huren, de eventuele overwaarde van de eerste woning kan ervoor gebruikt worden. Vaak is een financiering van 10-25% eigen geld nodig, om het verhoogde risico voor de bank (in geval van een onvoorziene executieverkoop zit die met de overgebleven huurders in de maag) af te dekken.

Fiscaal voordeel

Van belang is te kijken op wiens naam het huis juridisch geplaatst wordt. Dit kan fiscale voordelen opleveren, met name voor de ouders.

Scherrenberg raadt de volgende constructie aan:

1. Zet 't huis op naam van je (de) kind(eren).

2. Die kinderen kunnen in box 1 de hypotheekrente aftrekken en krijgen dan misschien geld van de fiscus terug als ze een bijbaantje hebben.

3. De kinderen betalen pa en ma fiscaal aftrekbare rente voor de lening die ze hebben afgesloten bij hun ouders om de hypotheek te kunnen voldoen. Eventueel kunnen de ouders met de maximaal jaarlijks belastingvrije schenking die rentebetalingen verminderen, als ze dat willen. Zo kan voorkomen worden dat jaren later over dat bedrag successierecht wordt betaald.

4. Pa en ma hoeven zo geen tweede hypotheek op hun naam af te sluiten. Dat is mooi, want rente van een tweede hypotheek is niet aftrekbaar!

Doorstroom

Ieder studentenhuis heeft er wel zo eentje: een dertigplusser die blijft hangen omdat de huur zo laag is. Om de doorstroom van afgestudeerden uit studentenkamers naar de markt voor startende woningzoekenden te versoepelen en de kamers die deze mensen bezet houden bij studenten te bezorgen, hebben verhuurders sinds enige jaren het recht een campusclausule in hun huurcontracten op te nemen. Veel grote woningcorporaties zoals de SSH in Utrecht werken ermee. Een verhuurder mag in dat geval jaarlijks een bewijs van inschrijving verlangen. Een huurder heeft dan drie maanden de tijd om hieraan te voldoen. De verhuurder mag vervolgens de huur opzeggen als de huurder geen bewijs van inschrijving kan aantonen.

Iets om rekening mee te houden wanneer je nu al weet dat je ooit een jaartje met je studie wilt stoppen om op reis te gaan of fulltime te gaan werken.

Bron: Telegraaf.nl